门窗渗漏、屋面渗漏、外墙渗漏、楼板和墙体裂缝，这是新业主对新建房屋质量投诉最多的问题，也是住宅工程常见的质量通病。近日，青岛市城乡建设委建管局公布了市区上半年质量投诉情况，针对部分开发建设单位存在的质量投诉问题，洒约谈了10家开发商“一把手”，这是青岛市采取约谈方式破解新房质量投诉问题。

　　发布约谈开发商一把手

　　近日，青岛市城乡建设委建管局通过对市区上半年质量投诉情况统计和分析，发现部分开发建设单位存在投诉数量较多或投诉渠道不畅通、处理投诉不及时等问题。为此，建管局一时间约谈了投诉数量较多的10家开发建设单位负责人。这10家开发商建设单位分别是青岛晟业城建开发有限公司、青岛中海华业房地产有限公司、青岛中海嘉业地产有限公司、青岛金实房地产开发有限公司、青岛嘉凯城房地产开发有限公司、青岛优四方置业有限公司、青岛万科城地产有限公司、鲁商置业青岛有限公司、青岛中南世纪城房地产业投资有限公司和青岛跃龙升置业有限公司。

　　市城乡建设委建管局负责人表示，“通过约谈我们发现，有的企业摊子铺的太大，‘一把手’根本不知道单个项目质量被投诉，还有的‘一把手’对质量管理不重视，拖延维修。通过这种面对面的交流，我们希望这些负责人能强化服务意识，积极主动地履行房屋工程质量管理职责和保修义务，意识到售后服务也是企业品牌树立的一部分。 ”

　　问题渗漏裂缝问题投诉最多

　　今年7月初，位于李沧区金水路一小区多户居民投诉，自家房屋出现漏雨渗水问题，大面积墙面潮湿痕迹明显，个别部位还出现长毛情况。无独有偶，位于李沧区青山路的一个小区也出现多户居民反映墙体长毛的问题，渗雨点则集中在窗户接缝处，每逢下雨天，从窗缝渗透的雨都会顺着墙体内外侧流下。

　　“上半年受理的投诉中，问题主要集中在渗漏和墙体裂缝，其中因建设不精细、质量不过硬，造成雨水从墙体保温板缝隙或窗台缝隙渗漏问题又占多数。按照规定，防水工程的保修期是5年，在保修期内，无论是否存在居民个人原因，开发商应当承担主要责任。”市城乡建设委建管局工作人员说，“保修期内的新房维修应该由开发商全权负责。”对于同样存在投诉的装饰问题，主要是地砖或瓷砖出现裂缝、色差，在两年保修期内，开发商同样应当承担维修责任。

　　措施双管齐下治理建筑“通病”

　　“由于目前建筑施工尚以劳动密集型的手工作业为主，所以一些质量常见问题也就是业界常说的‘质量通病’仍未彻底杜绝。 ”一位业内人士说，比如建筑施工中混凝土存在蜂窝麻面、跑冒滴漏等现象，以及上下水管道漏水、卫生间防水出现渗漏、楼顶屋面漏水等情况，这些都是建筑企业始终在加强治理的重点方面。“有的‘质量通病’是原本施工没问题，在后期装修中，破坏了原来的防水引起了质量问题。还有一些是屋顶太阳能设备安装施工不当，破坏了屋面防水层，造成屋面漏水。治理通病并不增加多少成本，只是需要房企在施工管理上更加精细化。 ”

　　建管局负责人强调，自2014年9月起，住建部在全国范围内组织开展为期两年的工程质量治理专项行动。由于很多施工企业承接工程以后，层层分包，造成具体施工环节利润很薄，施工单位可能存在偷工减料、减少施工环节的情况，留下了质量安全隐患。这次行动特别强调严厉打击建筑施工转包、违法分包等行为，是抓质量问题的治本之策。近年来青岛市也强化对工人的培训，提高其质量意识和操作技能；一方面采取新技术、新工艺、新材料，如用PVC水管取代原来的镀锌铁管，解决了“流黄水”问题，自主研发了外墙外窗淋水试验设备，在竣工验收前模拟暴风雨自查100%的外窗；并对所有屋面和卫生间进行不少于24小时的闭水试验等。

　　保修期内由开发商担责

　　山东元鼎律师事务所律师盛雁说，业主和开发商签订了房屋买卖合同（合同均为格式合同），约定了价格、面积、违约责任、保修内容和保修期限等。由于业主和开发商构成买卖关系，房子在保修期内出现质量问题，开发商对其房屋产品承担质量保修责任，是必然的，建议业主向开发商协商解决。

　　在保修期内开发商不履行保修义务怎么办？她表示，房子在保修期和保修范围内出现质量问题，开发商不履行保修义务的，属合同违约行为，建议业主根据购房合同约定，及时通过司法途径解决，以维护自身合法权益。

　　《较高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》也进行了明确：第十二条，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

　　超过保修期的房屋出现质量问题，青岛市已于2012年3月1日起施行《青岛市房屋专项维修资金管理办法（试行）》，通过建立房屋专项维修资金管理和使用制度，解决房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。对于非公共部位，则由业主或产权人自行维修解决。 房屋各部位保修期到底多长？

　　关于房子保修期限在我国的相关法律中都有明确规定。正常使用条件下，建设工程的较低保修期限分别如下：

　　1.屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，较低保修期限为5年；

　　2.基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

　　3.电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年。

　　4.其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。

　　如业主和开发商在购房合同中对保修期另有约定，则按照约定执行，但约定的较低保修期限不能低于上述规定。

　　“两年行动”治理渗漏裂缝

　　按照青岛市印发的《全市建设工程质量治理两年行动实施方案》，自去年起至2016年8月，利用两年时间，在全市集中开展建设工程质量治理行动，全面提升青岛工程质量总体水平。方案计划在两年内，工程质量治理要达到六大目标，其中包括基本建立起终身责任追究制度；施工图设计文件一次通过率提高15%，渗漏、裂缝以及水暖、电气、节能保温等住宅工程质量常见问题得到有效治理，工程质量投诉数量明显下降。特别是住宅工程质量常见问题治理方面，方案要求，全面落实参建单位主体责任，着重解决外墙、外窗、屋面、卫生间楼地面、地暖楼地面渗漏和现浇楼板、填充墙体、地暖楼地面裂缝以及外墙保温墙面裂缝、脱落等质量常见问题。

　　目前，青岛市已开始推行质量终身责任 “两书一牌”制度。所有新建项目开工前，参建单位都要与项目负责人签订授权书，项目负责人与监管机构签订质量终身责任承诺书，建设单位要建立五方主体法人代表和项目负责人质量终身责任信息档案，工程竣工后统一移交城建档案管理部门保管。项目竣工后，要在建筑物显著位置镶刻时间很长的性铭牌，载明参建单位和项目负责人姓名，否则一律不予办理竣工验收备案手续。实行最严厉的责任追究和倒查制度，对设计寿命内不能正常使用或发生工程质量事故、严重工程质量问题的，依法严格处罚参建单位，并追究单位法定代表人和项目负责人责任，不管人走到哪里，无论是提拔还是退休、离职，都要严肃追究。